Il cambio di destinazione d’uso di un edificio è una pratica amministrativa che deve essere richiesta per modificare, appunto, la destinazione d’uso di una unità immobiliare, per esempio un magazzino viene trasformato in abitazione o viceversa.
Negli ultimi anni, molti fabbricati con il piano terra adibito ad uso garage/deposito, con altezze superiore o uguali ai tre metri, vengono riconvertiti e trasformati in abitazione, offrendo delle soluzioni abitative versatili, usabili da familiari, figli o parenti che siano.
Per comprendere appieno il processo di cambio di destinazione d’uso di un garage in abitazione, è fondamentale chiarire alcuni aspetti, poiché le procedure possono variare a seconda della destinazione finale desiderata.
Il cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione è considerato urbanisticamente rilevante, poiché comporta una trasformazione da locali accessori a vani ad uso residenziale.
Ora vediamo quali sono queste categorie rilevanti, comunemente note come categorie urbanisticamente funzionali, che comprendono:
1) immobili residenziali;
2) strutture turistico-ricettive;
3) strutture produttive e direzionali;
4) edifici commerciali;
5) strutture rurali.
Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si ha quando si richiede la modifica della destinazione originaria, comportando il passaggio a una categoria funzionale diversa.
Un esempio comune è rappresentato dal passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale.
Si parla di cambio di destinazione d’uso non rilevante, invece, se l’intervento non comporta un cambio di categoria funzionale, ad esempio quando l’immobile resta residenziale.
La procedura da seguire per cambiare la destinazione d’uso di un edificio prevede diversi passaggi:
- valutazione della compatibilità della nuova destinazione: si inizia con uno studio di fattibilità che analizza le caratteristiche, i costi e i possibili risultati del progetto. Si verifica che il cambio di destinazione sia conforme alle prescrizioni del piano urbanistico;
- richiesta del permesso di costruire: se lo studio di fattibilità ha esito positivo, si procede con la presentazione della richiesta del permesso di costruire al comune competente, avviando così la pratica urbanistica;
- inizio dei lavori: una volta ottenuto il permesso, è possibile iniziare i lavori di trasformazione;
- registrazione catastale: dopo aver ottenuto il titolo edilizio dal comune, il cambio di destinazione viene registrato presso l’ufficio del catasto. Questo processo comporta l’aggiornamento della documentazione fiscale e la modifica dei dati relativi alla categoria, classe e rendita dell’immobile;
- termine dei lavori: il termine dei lavori indica la conclusione della pratica edilizia, inclusa la procedura di riaccatastamento;
- ottenimento della S.C.A. (segnalazione certificata di agibilità): entro 15 giorni dalla fine dei lavori, è necessario presentare la segnalazione certificata di agibilità. Questo documento attesta la conformità e l’adeguatezza degli impianti, la presenza di servizi igienici idonei e il rispetto delle norme antisismiche. Il comune e l’ente amministrativo devono effettuare le necessarie verifiche entro un massimo di 30 giorni dalla ricezione della segnalazione.
Durante la trasformazione di un garage in abitazione, è essenziale tenere in considerazione una serie di requisiti tecnici. Dall’adeguamento strutturale, agli impianti e ai requisiti igienico-sanitari, ogni dettaglio deve essere pianificato e implementato con cura per garantire la sicurezza e la funzionalità dello spazio abitativo.
Nello specifico, oltre agli aspetti urbanistici, è essenziale rispettare le normative igienico-sanitarie stabilite dal D.M. della Sanità del 5 luglio 1975:
- rapporto tra area e illuminazione naturale: si deve garantire un adeguato rapporto tra la superficie dei locali e le finestre per assicurare una sufficiente illuminazione naturale durante il giorno. La superficie finestra apribile non dovrebbe essere inferiore all’1/8 della superficie del pavimento;
- altezza minima: generalmente, l’altezza minima dei soffitti deve essere di almeno 2,70 metri, ma questa normativa può variare a seconda delle disposizioni comunali, specialmente in zone con altitudine superiore ai 600 metri sul livello del mare, dove l’altezza minima può ridursi a 2,40 metri;
- dimensioni minime: un monolocale abitabile per una persona deve avere una superficie minima di circa 28 metri quadrati, comprensiva dei servizi igienici, mentre per due persone questa superficie minima deve essere di almeno 38 metri quadrati;
- ricambio d’aria: è importante calcolare e garantire un adeguato ricambio d’aria negli ambienti abitati, seguendo le norme stabilite dalla normativa UNI 10339;
- impianti: è fondamentale rispettare le norme che regolano tutti gli impianti domestici, come ad esempio la temperatura interna degli ambienti abitati e dei servizi. La temperatura interna dovrebbe essere compresa tra i 18°C e i 20°C in tutti gli ambienti abitati, ad eccezione degli spazi di stoccaggio.
Con il nuovo Decreto “Salva-Casa” sarà più semplice richiedere il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali appartenenti allo stesso blocco, così come le condizioni igienico sanitarie minime, dovrebbero variare leggermente. Aspettiamo l’approvazione definitiva e nel frattempo seguiamo da vicino la situazione.
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Al prossimo articolo!
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