Il Consiglio dei Ministri del 24 maggio ha approvato il “decreto salva casa 2024“, con nuove misure di semplificazione volte a favorire la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie”.
Il decreto-legge recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia ed urbanistica” – secondo alcune stime – investe potenzialmente oltre il 50% del patrimonio immobiliare italiano e consentirà la sanatoria edilizia di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo (adeguamento delle finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi, verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate, dettagli architettonici).
NON CHIAMATELO CONDONO EDILIZIO!
Benchè siano in molti a parlare di “condono edilizio”, le nuove norme attuano una rivisitazione delle norme edilizie improntate sulla necessaria (oltre che tanto attesa) classificazione delle difformità edilizie ed intervengono sulle casistiche di minore gravità ovvero:
- ampliando la casistica degli interventi di edilizia libera;
- modificando le tolleranze costruttive/esecutive;
- consentendo una semplificazione nella sanatoria delle parziali difformità;
- modificando la definizione di stato legittimo (in alcuni casi con delle novità rilevanti);
- apportando alcune modifiche al cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante (e su cui dovremo ancora confrontarci).
È chiaro che si dovrà attendere la versione definitiva di questo Decreto Legge i cui contenuti non saranno certamente molto differenti rispetto alla bozza approvata dal Consiglio dei Ministri.
Ma andiamo a vedere quali irregolarità potranno essere sanate:
- le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
- le difformità edilizie interne (cd. “tolleranze costruttive”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
- le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.
Alla luce delle misure adottate, il piano “decreto salva casa” apporta modifiche puntuali al D.P.R. 380/2001 con riferimento alle disposizioni su:
- edilizia libera;
- stato legittimo degli immobili;
- mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari;
- sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
- tolleranze costruttive;
- superamento della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.
Il decreto in questione stabilisce dei costi per regolarizzare le irregolarità formali presenti in numerosi immobili italiani. Tali costi, come definiti dalla bozza di decreto, saranno proporzionati all’irregolarità riscontrata e all’incremento di valore dell’immobile.
Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria saranno condizionati dal pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’incremento del valore venale dell’immobile risultante dagli interventi effettuati, con un importo compreso tra 1.032 euro e 30.984 euro.
Inoltre, è importante sottolineare che un terzo delle somme recuperate potrà essere utilizzato dai singoli Comuni per i seguenti interventi:
- demolizione di opere abusive;
- realizzazione di interventi di rigenerazione urbana;
- recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi;
- iniziative sociali, culturali o di recupero ambientale.
Con il nuovo decreto si supera il silenzio rigetto e si introduce il silenzio assenso. In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni.
Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti sarà possibile chiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.
In ogni caso è previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.
Non sono sanabili gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato.
In relazione a questi abusi, restano immutate le misure di prevenzione e di sanzione previste dal D.P.R. 380/2001.
Sono pertanto escluse dal condono 2024 le variazioni essenziali, ad esempio quelle che hanno impatti sulla stabilità dell’immobile realizzati in assenza di permessi. Mentre potranno essere regolarizzati gli interventi realizzati sulla base di autorizzazioni depositate in Comune e dotati di certificato di agibilità.
Per fare alcuni esempi, il piano “decreto salva-casa” condonerà il tramezzo spostato, mentre non potranno essere sanati i pilastri e le solette inseriti o il balcone allargato senza un permesso edilizio. Via libera anche alla facciata esterna della casa “allargata” di qualche centimetro nel passaggio dal progetto alla costruzione.
Insomma alla luce di questa premessa, possiamo quindi dichiarare che questo nuovo decreto “salva-casa” non è un CONDONO EDILIZIO, e non andrà a favore di chi ha intere case abusive, ampliamenti volumetrici ecc. Si tratta di piccoli abusi, che a mio modesto parere, potevano già essere “sanati” senza questo decreto. Perché laddove si parla di tramezzi interni difformi o spostati, laddove si parla di finestre spostate o difformi, laddove si parla di errori progettuali o irregolarità geometriche o irregolarità esecutive, queste ad oggi potevano già essere “sanate” con i vari articoli già presenti nel DPR 380/01.
Penso che questo decreto sia solo l’ennesima trovata governativa, per dare un po’ di “fumo negli occhi” ai contribuenti, ai cittadini, per via delle elezioni europee che ci saranno tra poco.
Penso che questo decreto sia solo una trovata politica, e non un reale aiuto per i proprietari di casa.
Anzi, dirò di più, è stata solo una trovata per aumentare gli introiti delle case comunali e statali, perché ora la sanatoria partirà da un minimo di € 1.032 contro i € 516 di oggi.
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Al prossimo articolo.
Alessandro D’Alessio
